يهم ملايين الملاك والمستأجرين.. مدى قانونية سريان عقد الإيجار فى حق المالك الجديد للعقار؟.. المشرع أجاز الامتداد للعقد فى قوانين إيجار الأماكن والقانون المدنى ووضع 3 شروط لإنصراف أثر العقد.. والنقض تتصدى للأزمة
تمتلئ المحاكم بمنازعات قضائية متعلقة بالوحدات المستأجرة الخاضعة لقوانين إيجار الأماكن، حيث تتفاوت الخلافات بين الملاك والمستأجرين فبعضها يمكن حله بشكل ودى، فيما تتطلب الأخرى تدخلاَ قانونياَ لفض النزاع وإعطاء كل ذى حق حقه، ونتيجة مسائل الأخلاء وزيادة الإيجارات، وتجديد العقود، وقطع الخدمات الأساسية، تصدر قائمة الخلافات بين المؤجر والمستأجر فى الدولة.
مدى قانونية سريان عقد الإيجار فى حق المالك الجديد للعقار؟
فى التقرير التالى، يلقى "اليوم السابع" على إشكالية قانونية فى غاية الأهمية تهم ملايين الملاك والمستأجرين وتعتبر نوعا من تلك المنازعات وأكثرها صعوبة من الناحية القانونية والقضائية وهى قيام المالك الجديد متلقى الملكية للوحدة المؤجرة - كالوارث والمشترى والموصى له مثلاَ - وأحيانا المؤجر الأصلي بتحرير عقد إيجار ثاني لذات العين المؤجرة ومع ذات المستأجر، وذلك إيهاما له أنه استمرار لعقد الإيجار الأصلي، ولكنه فى الحقيقة محاولة للتهرب من أحكام قوانين إيجار الأماكن وإخضاع العلاقة الإيجارية للقانون المدني – بحسب الخبير القانونى والمحامى مصطفى عبد الجليل غنيم.
في البداية - هل توقيع المستأجر لعقد إيجار أخر مع المالك الجديد أو متلقي ملكية العين المؤجرة يعتبر إيجار جديد أم امتداد للعقد الأصلي؟، وفى تلك الحالة ما هو القانون الواجب التطبيق هل هو القانون المدني أم قوانين إيجار الأماكن، حيث تنص المادة 30 من القانون رقم 49 لسنة 1977: "استثناء من حكم المادة 604 من القانون المدني تسرى الإيجار القائمة على المالك الجديد ولو لم يكن لسند الإيجار تاريخ ثابت بوجه رسمي سابق على تاريخ انتقال الملكية" – وفقا لـ "غنيم".
3 شروط لانصراف أثر العقد إلى الخلف الخاص
وسريان عقد الإيجار فى حق المالك الجديد للعين المؤجرة، إنما يستمد من خلافته للمالك القديم أو المؤجر، ويقصد بنفاذ عقد الإيجار فى حق الخلف الخاص للمؤجر كل ما نشأ عن العلاقة الايجارية من التزامات وحقوق تتصل بالشئ المؤجر بحيث يصبح الخلف طرفا العقد الأصلي الصادر من المالك القديم، وتنص المادة 146 من القانون المدني على أنه: "إذا أنشأ العقد التزامات وحقوقاً شخصية تتصل بشيء انتقل بعد ذلك إلى خلف خاص، فإن هذه الالتزامات والحقوق تنتقل إلى هذا الخلف في الوقت الذي ينتقل فيه الشيء، إذا كانت من مستلزماته وكان الخلف الخاص يعلم بها وقت انتقال الشيء إليه".
ويبين من هذا النص أنه يُشترط لانصراف أثر العقد إلى الخلف الخاص توافر الشروط الآتية:
الشرط الأول:
أن يوجد عقد منشئ لالتزامات وحقوق شخصية تتصل بالشيء الذي انتقل بعد ذلك إلى الخلف الخاص، وأن تكون هذه الالتزامات والحقوق الشخصية من مستلزمات هذا الشيء.
الشرط الثاني:
أن يكون تصرف السلف سابقاً على انتقال الشيء إلى الخلف الخاص.
الشرط الثالث:
أن يعلم الخلف الخاص بالحقوق والالتزامات المُترتبة على تصرف السلف وقت تلقيه ملكية الشيء محل التعاقد.
رأى محكمة النقض فى الأزمة
ولقد حسمت محكمة النقض هذه الإشكالية فى العديد من أحكامها بعد أن فسرت نص المادة سالفة الذكر - وكان من المستقر وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة يظل عقد الإيجار ساريا في حق المالك الجديد بذات شروطه دون حاجة لتحرير عقد إيجار جديد وأن قيام المالك الجديد بتحرير عقد إيجار باسمه مع المستأجر لا يعنى قيام علاقة ايجارية جديدة بل يعتبر استمرار للعلاقة الايجارية ذاتها، وذلك طبقا للطعن المقيد برقم 388 لسنة 49 قضائية.
وقد أيد اغلب الفقه ما ذهبت إليه محكمة النقض بتفسيرها لنص المادة 30 سالفة الذكر وينبنى على ما تقدم أن قيام المالك الجديد بتحرير عقد إيجار باسمه مع المستأجر لا يعنى قيام علاقة ايجارية جديدة بل يعتبر استمرار للعلاقة الايجارية ذاتها، وقد درجت أحكام المحاكم على هذا النهج ويتضح أن القوانين الاستثنائية أو إيجار الأماكن تظل سارية على العلاقات الايجارية المحررة فى ظلها ولا يمكن التحلل من الالتزام بها حتى بالإرادة المنفردة إلا فى حالة إنهاء العقد بالتراضي وتسليم العين – الكلام لـ"غنيم".
ولكن هل يختلف الحال إذا ما حرر المؤجر نفسه عقد إيجار جديد في ظل القانون المدني مع ذات المستأجر لذات العين المؤجرة الخاضعة للقوانين الاستثنائية، وهل يعد تنازل أو إنهاء للعقد الأصلي أم استمرار وامتداد له؟ وهل يمكن اعتبار ذلك من قبيل التفاسخ صراحة أو ضمنا، وبالتالي يسرى العقد الجديد الخاضع للقانون المدنى؟
تباين الأحكام بشأن امتداد العقد مع المالك الجديد من عدمه
فى البداية من المعلوم قانونا والمستقر فقها وقضاء أن أحكام قوانين إيجار الأماكن قواعد أمرة متعلقة بالنظام العام ومن المعلوم بالضرورة أيضا أن القواعد القانونية الآمرة لا يجوز الاتفاق على مخالفتها، وفى ضوء ما تقدم لا يمكن التحدي بالإرادة المنفردة أو أن العقد شريعة المتعاقدين، وذلك لمخالفة العقد أو الاتفاق للنظام العام.
وبالتالي فإذا حرر المؤجر عقد إيجار جديد خاضع للقانون المدني مع ذات المستأجر يعتبر استمرار أو امتداد للعقد الأصلي، ويسرى العقد القديم الخاضع لإيجار الأماكن، إلا أن أحكام المحاكم قد تباينت بعض الشئ فى هذا الموضع، فذهبت بعض الأحكام إلى أن ذلك من قبيل التفاسخ، ويسرى العقد الجديد، وإبرازا لمبدأ سلطان الإرادة، وأن العقد شريعة المتعاقدين وهو قضاء محل نظر، وذلك لأنه من غير المتصور أن يقوم المستأجر بتوقيع عقد إيجار جديد مع المؤجر إلا إذا كان قد تعرض لإيهام أو شاب إرادته عيب من عيوب الإرادة أو وقع في غش إذ يعتبر هذا التصرف من جانبه ضارا به ضررا محضا – الحديث لـ "غنيم".
ولقد حسمت محكمة النقض المسالة فى العديد من أحكامها الحديثة حين قضت في الطعن المقيد برقم الطعن رقم 1949 لسنة 70 قضائية بأن: "قبول المستأجر تحرير عقد إيجار جديد ليس فيه ما يحول دون تمسكه بالعلاقة الإيجارية السابقة عليها ولو كانت بنفس شروطها، يكون شرطه عدم اتجاه المتعاقدين لإنشاء علاقة ايجارية منبتة الصلة عن العلاقة الأصلية"، وهو ما يؤكد معه رجاحة الرأي القائل: "من غير المتصور أن تتجه إرادة المستأجر لتحرير عقد جديد وإلا يكون قد اضر بنفسه، وأن ما اقره القانون واستقر عليه الفقه والقضاء فيما يخص متلقي الملكية أو المالك الجديد يسرى بالضرورة على المالك الأصلي".