النقض تقر ضوابط تعديل الشركات العقارية لبند مصاريف الصيانة فى العقد
أصدرت محكمة النقض حكماَ قضائياَ يهم ملايين المتعاقدين مع الشركات العقارية، رسخت فيه لعدة مبادئ بشأن ضوابط تعديل الشركات العقارية لبند مصاريف الصيانة في العقد والظروف الطارئة، قالت فيه: " يستلزم في الإرهاق الذي يصيب المدين في تنفيذ التزامه من جراء الحادث الطارئ، أن يكون من شأنه تهديد المدين بخسارة فادحة، ومن ثم فإن الخسارة المألوفة في التعامل لا تكفي لإعمال حكم الظروف الطارئة ويجب أن ينظر عند تقدير الإرهاق الذي ترتب على الحادث الطارئ إلى ذات الصفقة التي أُبرم في شأنها العقد مثار النزاع".
الوقائع.. الشركة تقيم دعوى ضد مشتريه لتعديل مصاريف الصيانة
وقائع الطعن المقيد برقم 13121 لسنة 89 قضائية – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق – والصادر لصالح المحامى بالنقض يحيى سعد جاد الرب في أن الشركة المطعون ضدها أقامت ضد الطاعنة الأولى الدعوى رقم 5100 لسنة 2017 مدنى شمال القاهرة الابتدائية بطلب الحكم بتعديل بند الصيانة في عقد البيع المؤرخ 12 مايو 2005 فيما تضعه من مصاريف صيانة الشاليه المبين بالأوراق لتكون هي ذات المصاريف المقررة في الشاليهات المجاروة له التي تتبع نظام وديعة الصيانة أو نظام السداد السنوي المُعد من المطعون ضدها.
وقالت بياناَ لذلك إنه بموجب هذا العقد باعت إلى الطاعنة الأولى هذا الشاليه لقاء ثمن مدفوع مقدراه 124000 جنية واتفقا في البند الثانى عشر منه على التزام المشتريه بسداد مبلغ 500 جنية سنوياَ مصاريف صيانة تزداد بمقدار 5% من أصل المبلغ المذكور لكل سنة تالية، إلا أنه نتج عن القرار الاقتصادي الصادر في شهر نوفمبر عام 2016 بتحرير سعر صرف الجنية المصرى ارتفاع كبير في الأسعار، واستتبع ذلك ارتفاع تكلفة بنود صيانة ذلك الشاليه التي لا يكفى لمواجهتها المبلغ المتفق عليه.
الشركة تؤكد تعرضها لخسارة فادحة بسبب تحرير سعر صرف الجنية
وإذ جعلت هذه الظروف التزامها بأعمال الصيانة مرهقاَ إرهاقاَ يهددها بخسارة فادحة يستأهل رده إلى الحد المعقول تطبيقا لنظرية الظروف الطارئة، فكانت الدعوى، وبتاريخ 24 فبراير 2018 حكمت المحكمة برفض الدعوى، استأنفت الشركة المطعون ضدها هذا الحكم أمام محكمة استئناف القاهرة بالاستئناف رقم 4189 لسنة 22 قضائية، وبعد أن تدخل باقى الطاعنين انضمامياَ إلى الطاعنة الأولى، قضت بتاريخ 23 أبريل 2019 بإلغاء الحكم المستأنف وبتعديل البند الثانى عشر في عد البيع المؤرخ 12 مايو 2005 لتكون مصاريف شاليه التداعى مبلغ 3600 جنية سنوياَ تزداد بمقدار 5% من أصل هذا المبلغ لكل سنة تالية، وفى التدخل الانضمامى برفضه، ثم طعن الطاعنون في هذا الحكم بطريق النقض، وأودعت النيابة مذكرة أيدت فيها الرأي بنقض الحكم المطعون فيه، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة.
ومما نعاه الطاعنين على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والفساد في الاستدلال، إذا اتخذ من مجرد صدور القرار الاقتصادي بتحرير سعر صرف الجنية المصري ومن ميزانيات الشركة المطعون ضدها عن أعوام 2012، 2015، 2016 التي اصطنعها لنفسها – دليلاَ على الخسائر التي لحقت بها دون أن يبين السبب الحقيقى لهذه الخسائر – إن وجدت – سيما ,انه من الممكن أن يكون للخسائر أسباب أخرى منها سوء الإدارة والإسراف في صرف الأموال دون مقتضى أو أنها أعدت من أجل عدم أداء الضريبة على الأرباح التجارية والصناعية، وأدى هذا بالحكم إلى أنه حمّل الطاعنة الأولى وحدها عبء الخسارة، وهو ما يعيبه بما يستوجب نقضه.
النقض تقر ضوابط تعديل الشركات العقارية لبند مصاريف الصيانة في العقد
المحكمة في حيثيات الحكم قالت أن هذا النعى سديد، ذلك أنه من المقرر – في قضاء هذه المحكمة أن نص المادة 147/2 من القانون المدنى يستلزم في الإرهاق الذى يصيب المدين في تنفيذ التزامه من جراء الحادث الطارئ، أن يكون من شأنه تهديد المدين بخسارة فادحة، ومن ثم فإن الخسارة المألوفة في التعامل لا تكفى لإعمال حكم الظروف الطارئة، وأنه متى توافرت الشروط التي يتطلبها القانون في الحادث الطارئ، فإن للقاضى سلطة تعديل العقد برد الالتزام الذى صار مرهقا إلى الحد المعقول، وهو حين يختار – في حدود سلطته التقديرية – الطريق المناسب لمعالجة الموقف الذى يواجهه، لا يرفع كل خسارة عن عاتق المدين ويجعلها على الدائن وحده، لكنه يحد من فداحة هذه الخسارة التي ستصيب المدين، ويصل بها إلى الحد المعقول بتحميل المدين الخسارة المألوفة التي كان يمكن توقعها عادة وقت التعاقد، ويقسم ما يزيد على ذلك من خسارة غير مألوفة على المتعاقدين، وذلك مراعاة للموازنة بين مصلحة كل منهما، ومن ثم فلا يجوز إعفاء المدين من التزاماته إعفاء تاما.
الخسارة المألوفة غير كافية لتطبيق مبدأ الظروف الطارئة لأن إرهاق المدين مشروط بالخسارة الفادحة
ووفقا لـ"المحكمة" - يستلزم في الإرهاق الذي يصيب المدين في تنفيذ التزامه من جراء الحادث الطارئ، أن يكون من شأنه تهديد المدين بخسارة فادحة، ومن ثم فإن الخسارة المألوفة في التعامل لا تكفي لإعمال حكم الظروف الطارئة، ويجب أن ينظر عند تقدير الإرهاق الذي ترتب على الحادث الطارئ إلى ذات الصفقة التي أُبرم في شأنها العقد مثار النزاع، ومن ثم فإنه لتقرير ما إذا كان قد ترتب على صدور القرار الاقتصادي بتحرير سعر صرف الجنيه المصري إرهاق للمدين بالمعنى الذي يتطلبه القانون في الفقرة الثانية من المادة 147 من القانون المدني يتعين على المحكمة أن تبحث أثر هذا القرار على تكلفة الصيانة محل التعاقد وحدها دون غيرها وتتبين ما إذا كان قد طرأ ارتفاع في تكلفة صيانة الشاليه محل التداعي نتيجة صدور ذلك القرار أو لم يطرأ ، ومدى ما سببه هذا الارتفاع ــ في حالة تحقق حصوله ــ من إرهاق للمدين، إذ يشترط في الإرهاق الذي يبرر تطبيق حكم الظروف الطارئة أن يصل إلى حد تهديد المدين بخسارة فادحة، مما ينتج عنه أن الخسارة المألوفة في التعامل لا تكفي لإعمال حكم الظروف الطارئة.
6 مبادئ استندت عليها مذكرة الطعن
من جانبه، يقول الخبير القانوني والمحامي بالنقض يحيى سعد جاد، أنه استند في مذكرة الطعن على عدة مبادئ قضائية للحصول على الحكم السابق ذكره وجاءت كالتالي:
1- العقد وليد إرادتين وما تعقده إرادتان لا تحله إرادة واحدة، ولا يجوز للقاضي أن ينقض عقدا صحيحا أو تعديله بدعوى أن النقض أو التعديل تقتضيه قواعد العدالة.
2- ان الشخص لا يملك أن يتخذ من عمل نفسه دليلا لنفسه يحتج به على الغير ولا يجوز أن يكون الدليل الذي يتمسك به الخصم صادراً منه هو أو أن يكون من صنعه
3- إذا كان المطلوب جزءاً من حق قدرت الدعوى بقيمة هذا الجزء
4- يجب على المحكمة ان تقض بعدم قبول الاستئناف إذا لم تودع الكفالة المنصوص عليها فى المادة 221 عند تقديم صحيفة الاستئناف أو في خلال ميعاد الاستئناف وهو ما لا يغنى في ايداعها بعد ذلك.
5- أن هبوط الاسعار أو زيادتها لا يجعل التزام المدين مرهقاً ومهدداً بخسارة فادحة بل يعتبر من قبيل الخسارة المألوفة والتفاوت المعتاد في الأسعار
6- أن أسباب الحكم تعتبر مشوبة بالفساد في الاستدلال إذا انطوت على عيب يمس سلامة الاستنباط، ويتحقق ذلك إذا استندت المحكمة في اقتناعها إلى أدلة غير صالحة من الناحية الموضوعية للاقتناع بها.