يهم ملايين الملاك.. مدى جواز التنازل عن عقد الإيجار من الباطن.. المُشرع فرق بين العقود «القديمة» و«الجديدة».. خبير يُجيب عن الأسئلة الشائكة.. ويطرح إمكانية التنازل لعدة أشخاص
مسألة التنازل عن عقد الإيجار وكذا الإيجار من الباطن من الأمور الشائكة حيث يعتبرها البعض حقل ألغام بين المالك والمستأجر، ما يؤدى معه إلى إقامة ملايين الدعاوى فى المحاكم المدنية من جراء المشاكل والخلافات التي تقع بين الطرفين، وذلك لعدم معرفة كل منهما حقوقه وواجباته تجاه الآخر.
والتنازل عن الإيجار من الناحية العملية هو قيام «المستأجر» بتحويل كامل حقه في عقار ما إلى شخص آخر، بحيث إذا قام بتوقيع عقد الإيجار لمدة 12 شهراً - على سبيل المثال - ولكن قرر ترك العقار بعد 6 أشهر فقط، فيمكنه إيجاد شخص آخر يحل محله بالعقار أو الوحدة، على أن يقوم بسداد الإيجار مباشرة إلى مالك العقار، وتكون لديه كافة حقوق ومسؤوليات المستأجر الأصلي.
فى التقرير التالي «اليوم السابع» يلقى الضوء على إشكالية التنازل عن عقد الإيجار والإيجار من الباطن التى تشغل بال ملايين المصريين سواء ملاك أو مستأجرين، وهو «هل للمستأجر فى عقود الإيجار الخاضعة للقانون المدني الحق في التنازل عن الإيجار، ونقل العين من الباطن إلى آخر إذا كان العقد يخضع للقانون القديم أو الجديد ما لم ينص العقد على ذلك؟» - بحسب الخبير القانوني والمحامى بالنقض أشرف سعيد فرحات.
فى البداية، يختلف التنازل عن عقد الإيجار والإيجار من الباطن من الناحية العملية والقانونية فيما إذا كان العقد يخضع للقانون القديم أو الجديد كالتالي:
فيما يخص العقود القديمة
فيما يخص العقود القديمة: وهي العقود المحررة قبل 31/1/1996 والأصل فيها أنه لا يجوز التنازل عن عقد الإيجار أو التأجير من الباطن إلا إذا كان مسموح به في العقد أو بموافقة كتابية من المالك إذا كان غير مسموح به في العقد.
فيما يخص العقود الجديدة
فيما يخص العقود الجديدة: وهي العقود المحررة بعد 31/1/1996 والأصل فيها أنه يجوز التنازل عن عقد الإيجار والإيجار من الباطن والعقود المطبوعة الآن يوجد بها بند السماح للمستأجر بالتنازل عن الإيجار أو التأجير من الباطن فإذا رفض المالك ذلك يقوم بشطب هذا البند أثناء تحرير العقد مع المستأجر وهنا لا يجوز للمستأجر التنازل عن الإيجار أو التأجير من الباطن إلا بموافقة كتابية من المالك ولكن إذا لم يقم المالك بشطب هذا البند يحق للمستأجر التنازل عن الإيجار أو الإيجار من الباطن.
أما السؤال الذي يدور في أذهان الملايين من المستأجرين..ما هو الوضع القانوني إذا قام المستأجر بالتنازل عن عقد الإيجار أو الإيجار من الباطن دون وجود بند السماح في العقد أو دون الحصول علي موافقة كتابية من المالك ؟
يُجيب «فرحات»: إذا قام المستأجر بذلك يحق للمالك فسخ عقد الإيجار مع المستأجر لمخالفته الشرط المانع «الشرط الفاسخ الصريح» وطرده من العين المؤجرة والرجوع عليه بالتعويض عن الأضرار التي لحقت به كما يلتزم المستأجر بتعويض المتنازل له عن الإيجار أو المستأجر من الباطن إلا إذا كان هما علي علم بمخالفة المستأجر للشرط المانع فلا يحق لهما المطالبة بالتعويض من الناحية القانونية.
حال التنازل لعدة أشخاص
ومن الأمور التي تقع بسببها العديد من الأزمات تتمثل في الوضع القانوني إذا قام المستأجر بالتنازل عن عقد الإيجار لأكثر من شخص ومن له حق الإقامة في العين فيهم حال تعدد الأشخاص؟
يؤكد «فرحات» أن العبرة هنا من الناحية القانونية بأول من يقوم بإخطار المالك رسميا بان المستأجر تنازل له عن عقد الإيجار، وكذا الحال بالنسبة لوضع قيام المستأجر بالتأجير من الباطن لأكثر من شخص ومن له حق الإقامة في العين فيهم، فالعبرة هنا أيضاَ بأول من يقيم بالعين المؤجرة ويضع يده عليها «يسكن فيها الأول».
تنازل المالك عن «الشرط المانع»
أما فى حالة تنازل المالك عن «الشرط المانع» من التنازل عن عقد الإيجار أو الإيجار من الباطن الوارد بعقد الإيجار، فيجوز للمالك التنازل عن «الشرط المانع» الموجود في عقد الايجار وأن يسمح للمستأجر بالتنازل عن عقد الإيجار أو الإيجار من الباطن وقد يكون ذلك بموافقة صريحة «مكتوبة» أو ضمنية كأن يقوم باستلام الأجرة من المتنازل له عن الإيجار أو المستأجر من الباطن وفي هذه الحالة إذا تنازل المالك عن حقه في منع المستأجر من التنازل عن عقد الإيجار أو التأجير من الباطن لا يحق له بعد ذلك منعه مرة أخري إلا بموافقة المستأجر .
أسئلة شائكة
وهناك حزمة أخرى من الأسئلة الشائكة الخاصة بالتنازل عن عقد الإيجار أو الإيجار من الباطن وهى هل يحق لورثة المستأجر التنازل عن عقد الإيجار أو الإيجار من الباطن؟ وهل يجوز للمستأجر بتأجير العين بأجره أعلي من الأجرة التي يقوم بدفعها هو للمالك ؟، يُجيب «فرحات» نعم يحق لورثة المستأجر التنازل عن عقد الإيجار أو الإيجار من الباطن ولكن ذلك الحق حتى تنتهي «مدة عقد الإيجار»، وأيضاَ يجوز للمستأجر من الناحية القانونية تأجير العين بأجره أعلي من الأجرة التي يقوم بدفعها هو للمالك.
الفرق بين التنازل عن عقد الإيجار والإيجار من الباطن من حيث مدة الإيجار
أما عن الفرق بين التنازل عن عقد الإيجار والإيجار من الباطن من حيث مدة الإيجار، بالنسبة عن التنازل عن عقد الإيجار فالمستأجر يتنازل عن العقد بجميع التزاماته بما فيها المدة فلا يجوز له التنازل عن العقد جزء من مدة الإيجار ولا يتنازل عن الجزء الآخر، أما في الإيجار من الباطن يجوز للمستأجر تأجير العين جزء من مدة العقد فقط أي لو مدة العقد سنة يجوز له تأجير مدة 6 أشهر منها لمستأجر آخر.