أسئلة مشروعة حول الضريبة العقارية.. لماذا أقدمت المالية على التطبيق قبل ميكنة المأموريات؟.. الدفاتر الورقية لن تقدم أرقاما حقيقية عن الثروة العقارية.. والوحدات المملوكة بالتقسيط تواجه أزمة دفع الأقساط والضريبة
تصريحات مهمة وأخبار فى صدر الصفحات الأولى من مسئولى الضرائب العقارية، حول القانون 117 لسنة 2014، تتناول ضرورة أن يسارع أصحاب العقارات إلى استيفاء البيانات الخاصة بهم وتقديم النماذج المطلوبة منهم لمأموريات الضرائب العقارية على مستوى الجمهورية لإقرار المستحقات المالية المقدرة عليهم، خاصة وأن اليوم 15 أكتوبر 2018 هو آخر موعد لسداد الإقرارات الضريبية دون غرامات.
مأموريات الضرائب العقارية والتطوير الغائب
هناك الكثير من النقاط الإيجابية فى قانون الضرائب العقارية الحالى، منها الإجراءات الخاصة بالطعن على تقدير الضريبة، واللجان المحايدة التى يتم تشكيلها لإعادة التقييم، وتقسيط قيمة الضريبة على قسطين خلال عام، إلا أن هناك العديد من الثغرات فى القانون والنقاط التى تم تجاهلها حيث لم يشر إليها بالإضافة إلى البيئة التى يتم فيها تطبيق القانون منها أن " مأموريات الضرائب على مستوى الجمهورية" غير مؤهلة على الإطلاق لتطبيق القانون، فمازالت تعمل بالنظام الورقى والدفاتر ، والملفات التى يغرق الموظفون فيها، لدرجة أن لكل موظف معاون يتولى إمساك الدفاتر وفتحها والإبحار وسط صفحاتها، ولا يوجد فى المأموريات ميكنة حقيقية للعقارات الموجودة فى نطاقها.
الثروة العقارية لمصر "مركونة" على الأرفف
وزارة المالية هرولت نحو تطبيق القانون دون أن تخلق البيئة الفنية والتدريب الكافى للموظفين ومأمورى الضرائب، ولم يتم تقديم أى تطوير تكنولوجى لهذه المأموريات فما زالت الثروة العقارية لمصر حبيسة الملفات الضخمة الموجودة بمصلحة الضرائب العقارية، ولم يتم جمعها على أجهزة كمبيوتر، بحيث يتم ربطها بشبكة واحدة على مستوى الجمهورية يمكن من خلالها الرجوع إلى أى بيانات أو معلومات عن العقارات فى مصر، من حيث الأعداد، المستوى ، الكفاءة، طبيعة المرافق والخدمات، نسب السكن الفاخر والمتوسط والاجتماعى والعشوائى فى مصر، فهذه معلومات الأجدر على تقديمها الضرائب العقارية دون غيرها.
عوائد الضريبة العقارية وآليات التطبيق
القانون 117 لسنة 2014 حدد توزيع قيمة 25% من عائد الضريبة العقارية على المحافظات لرفع مستوى التعليم والصحة، و25% أخرى لتطوير المناطق العشوائية، ولم يحدد القانون مصير الـ 50% الباقية من عوائد هذه الضريبة، هل يتم توريدها إلى خزانة الدولة أم ماذا ؟ ولماذا تجاهل القانون تطوير مأموريات الضرائب العقارية على مستوى الجمهورية، بدلا من الحالة الصعبة التى آلت إليها فى الوقت الراهن، موظفين وضجيج ومكاتب ودفاتر وزحام ومعدلات إنجاز متواضعة، فقد كان أولى أن يخصص القانون جزء من عوائد الضرائب العقارية لتطوير المأموريات على مستوى الجمهورية وميكنتها وفق أحدث المعايير الفنية، لتتناسب مع ما تتجه إليه الدولة فى الشمول المالى والدفع الإلكترونى، وكل هذه المصطلحات التى نسمعها باستمرار.
العقارات القديمة والتمويل العقارى والتقديرات الضريبية
لم يذكر القانون 117 لسنة 2014 العقارات القديمة التى يزيد عمرها عن 50 عاما والحالة الإنشائية لتلك العقارات، وهل يتم تقييمها كالتى عمرها عامين أو حتى عشرة أعوام، وهل القيم الموحدة للإعفاء 24 ألف جنيه سنويا كقيمة إيجارية للعقار تنطبق على هذه الحالة من العقارات، بالإضافة أيضا إلى تجاهل الوحدات المشتراه بنظام التمويل العقارى، والتى يتم دفع أقساطها لمدد تزيد عن عشرة أعوام، وهل ستخضع هذه العقارات للضريبة أم لا، خاصة أن هذا النوع العقارات يمثل نسبة كبيرة جدا فى السوق العقارات فى ظل مبادرات التقسيط التى تطرحها وزارة الإسكان فى الوقت الراهن، فكان يجب أن يحدد القانون هل تستحق هذه الوحدات إعفاء لحين سداد كامل ثمنها أم لا ؟ وقد طالعت الأسئلة الشائعة عن الضريبة العقارية الأجوبة الخاصة بها من موقع مصلحة الضرائب العقارية، والتى ردت بأن العقارات التى يتم سداد أقساطها أو المملوكة للتعاونيات أو الشركات يسدد المنتفع بها الضرائب المقررة عليها، حتى وإن لم يكن قد سدد قيمتها بالكامل.
التقدير المستقبلى وتراجع معدلات التضخم
نص قانون الضريبة العقارية على ضمان عدم زيادة القيمة الإيجارية للعقارات المبنية المستعملة فى أغراض السكن على 30% من التقدير الخمسى السابق " كل خمس سنوات" ، وعلى 45 % من التقدير الخمسى السابق بالنسبة للعقارات المبنية المستعملة فى غير أغراض السكن، وهذه البنود قد تكون منطقية فى السنوات الحالية، مع موجات رفع الأسعار بعد تحرير سعر صرف الجنيه، وخطط رفع تحرير أسعار الوقود والكهرباء والمياه خلال العامين المقبلين، إلا أن هذا البند لن يكون منصفا فى السنوات المقبلة، مع تحقيق الثبات النسبى للأسعار وتراجع معدلات التضخم، بما قد يدفع المقدرون لتلك الضريبة على تثبيت التقدير كل 5 سنوات بنسبة 30% للسكن الخاص و45 % لغير أغراض السكن الخاص، فى حين أن العقارات فى السنوات المقبلة مع الطفرات السعرية المخيفة التى حققتها لن تزيد بأى حال أسعارها بواقع 30 إلى 45% كل خمس سنوات، وقد تكون على موعد مع ركود منتظر، أو فقاعة عقارية ضخمة.
العقارات المسجلة والاستعلام عن الضريبة
أتاحت مصلحة الضرائب العقارية عبر موقعها الإلكترونى نموذج استعلام عن الضريبة العقارية، يشمل المدينة والمنطقة والعنوان بالكامل واسم مالك الوحدة، والرقم القومى ورقم التليفون، إلا أن هذا النموذج به ثغرة أساسية تتمثل فى أن الملفات الموجودة بالضرائب العقارية تخص العقارات المسجلة فقط، وغالبا مدونة باسم صاحب العقار الأول" من قام ببناء " العقار"، كما أن العديد من أرقام المنازل المسجلة فى الضرائب العقارية تختلف عن الأرقام المسجلة فى الأحياء والمراكز، فقد تجد عمارة تحمل رقم 50 شارع إيران بالدقى، تحمل رقم 48 فى الضرائب العقارية، نظرا لاختلاف الحسابات بين الضرائب والأحياء، الأول لا يعطى أرقاما للأرض الفضاء والأحواض الخالية، بينما الأخيرة تعطى أرقاما لها، وهذه الأرقام لم يتم توحيدها أو تدقيقها على مدار عشرات السنين، بما يؤكد أن أى بيانات من خلال النموذج الإلكترونى لن تكون صحيحة، ولن يتم حساب التقديرات الضريبية الخاصة بها بالصورة المنتظرة وقد تخلق كم كبير من الأخطاء لا حصر له.
مفتاح تقدير الثروة العقارية فى مصر يبدأ من مأموريات الضرائب أولا، وبدون تطوير هذه المأموريات وميكنتها بصورة تحقق المرونة، والسهولة فى التقدير والسداد، كما هو الحال فى البنوك ومكاتب البريد، لن يتم إنجاز شئ فى هذا الملف، وسيكون القانون رقم 117 لسنة 2014 مجرد نسخة مكررة من القانون رقم 56 لسنة 1954، المعروف باسم قانون " العوايد".