لملايين الورثة والشركاء.. مدى جواز تصرف الشريك على الشيوع فى حصة مفرزة من العقار رغم أنه لا يملك إلا حصة شائعة.. المشرع اعتبر بيع الشريك على الشيوع حصته المفرزة قبل القسمة بيعا صحيحا وواجب الشهر

فى كثير من الأحيان نسمع كلمة الشيوع الإجباري، خاصة فى أوساط المستثمرين والتجّار والشركاء في ملكية عقار "أرض أو بناء" بسبب الإرث أو الشيوع الاختياري بالشراء، وكثيرا ما تحدث خلافات بين الشركاء في قسمة هذا المال وعدم توزيع وتسليم حصة كل شريك بما يعوق الباقين، فهل تصدى المُشرع لهذا الأمر الذى بسببه تكتظ المحاكم بالدعاوى والقضايا؟

وتكتظ المحاكم بملايين القضايا المتعلقة بالشراكة أو الورثة من خلال إقامة "دعوى القسمة" أو "دعوى الفرز والتجنيب"، والقسمة تُعد من أهم العقود وأكثرها شيوعا فى ساحة القضاء، فهى على خلاف الأصل والقياس، على اعتبارات القسمة استثناءا عارضا، إذ الأصل هو الشياع أو المشاع وهو أصل من الأصول المقررة فى مختلف المذاهب إذ شرعت القسمة لدفع ضرر الشركة والشياع وليستقل كل شريك بنصيبه المفرز به كيف يشاء.

مخاطر المال الشائع

في التقرير التالى، يلقى "اليوم السابع" الضوء على إشكالية في غاية الأهمية من خلال الإجابة على السؤال مدى جواز تصرف الشريك علي الشيوع في حصه مفرزه من العقار رغم أنه لا يملك إلا حصة شائعة؟ حيث أن للشركة على الشياع مخاطر وأضرار تنتج عنها مشاكل كبرى تتمثل فى عدم اتفاق الشركاء فى بعض الأحيان على طريقة معينة لإدارة المال المشاع، وكذا تقييد حرية كل شريك فى استغلال ما يملكه كما يشاء، مما يؤدى إلى إهمال هذا المال وتقصير الشركاء فى المحافظة عليه الأمر الذي يكون له أثر سلبي على مردوديته، وتفكيك الروابط الأسرية خاصة الناتجة عن الإرث، لأنه غالبا ما يثار نزاعات عائلية مالية لا حصر لها – بحسب الخبير القانوني والمحامي محمد سليمان.  

مدى جواز تصرف الشريك على الشيوع في حصة مفرزه من العقار رغم أنه لا يملك إلا حصة شائعة

في البداية - أجابت على ذلك الفقرة الثانية من المادة 826 مدني بقولها: "إذا كان التصرف منصبا علي جزء مفرز من المال الشائع ولم يقع هذا الجزء عند القسمة في نصيب التصرف انتقل حق المتصرف إليه من وقت التصرف إلى الجزء الذي آل الي المتصرف بطريق القسمة وللمتصرف إليه إذا كان يجهل أن المتصرف لا يملك العين المتصرف فيها مفرزه الحق في إبطال التصرف، فبيع الشريك علي الشيوع حصته مفرزه قبل القسمة هو بيع صحيح وواجب الشهر وبتسجيل المشترى لعقده تنتقل الملكية إليه ويصبح شريكا لباقي الشركاء – وفقا لـ"سليمان".  

بيع الشريك علي الشيوع حصته مفرزه قبل القسمة هو بيع صحيح وواجب الشهر

ومع هذا البيع يعتبر صحيحا ونافذا في حق الشريك البائع ومنتجات لأثاره القانونية بالنسبة للحصة المفرزة المتصرف فيها قبل القسمة إلا أنه لا ينفذ في حق باقي الشركاء ويظل معلقا علي نتيجة القسمة، فإن وقعت الحصة المفرزة المبيعة في نصيب الشريك البائع اعتبر المشتري مالكا لها من وقت تسجيل عقد شرائه، أما إذا وقعت هذه الحصة المبيع في نصيب شريك أخر خلاف الشريك البائع فإن حق المشتري ينتقل بقوه القانون الي الحصة التي اختص بها البائع ويعتبر هذا الحق موجود منذ تسجيل عقد البيع لا من تاريخ تسجيل القسمة علي أن يشهر هذا الحلول العيني بناء علي طلب المشتري بطريق التأشير – الكلام لـ"سليمان".

في هامش تسجيل كل من محرري البيع والقسمة وينبغي ألا يؤدي هذا الحلول إلى الأضرار بالمشاريع لذلك يميز بين فرضين:

الفرض الأول: أن يكون المشتري عالما بشرائه بحصة مفرزه في ملكية شائعة ولا عذر له في هذا الفرض وعليه أن يتحمل كافة النتائج التي يسفر عنها عقد القسمة.

الفرض الثاني: أن يكون المشتري جاهلا بأن البائع لا يملك الحصة المتصرف فيها مفرزه وبسبب هذا الجهل فقد خيره المشرع بين قبول الحلول أو طلب إبطال التصرف.

ووفقا لتعليمات الشهر العقاري لا يجوز للشريك على الشيوع التصرف في حصة مفرزه إلا بموافقة الشركاء وأخذ مصادقتهم على العقد الصادر منه والمطلوب شهره ويصبح العقد في هذه الحالة، وكأنه فرز بحثة الشريك البائع أو لجزء منها تم بموافقة الشركاء الباقين ويجب مراعاته عند إجراء القسمة، فإن لم يمكن الحصول علي هذه المصادقة وجب اضافة بند في العقد يوضح أن أصل الملكية شائع وأن التعاقد انصب علي جزء مفرز وأن المتعاقدين يتحملون ما يسفر عن ذلك من نتائج في مواجهة باقي الشركاء.